轉貼: 所謂劈價 純屬朝三暮四

上周新地將軍澳天晉積極開盤，已公布三批價單共313個單位，佔全盤1,028伙的30%，不過市場焦點卻放在三批價單位先貴後平，甚至越來越平，雖然新地高層雷霆先生多次強調，單位之景觀及樓層高度不同，不能作比較，可是眾口一詞，客氣的就說是「回歸現實價」，不客氣的就說「劈價三成累街坊」（二手市場）。
有數據就有真相，筆者就將已公布的313個單位作出分析，其實真的沒有「劈價」。第一批單位全是特色單位，或者是31樓以上的高層單位。由於天晉對出的66A及66B1地皮均是新地投得，加上地皮的高度限制是主水平以上100米，比天晉位處的56區低30米，高層單位是可以享有長久海景，所以大家會發覺呎價由31樓起大幅跳升。
即使是低層單位也有差異，第一及八座的A及B單位，與兩幅地皮幾乎是面壁，只是隔著港鐵站及寶邑路，無論將來的景觀及噪音問題均會影響樓價，都是第三批單位；較佳的第二、三、六及七座的A及B單位，只有第六座是第三批，其餘三座都是第二批，結果就是一批比一批平。

天晉的開則與奧運站瓏璽相似，正如前文《樓群之中都可以有三邊遠景》（註一）所述：「發展商的角度，最好的座向及景觀，當然是放大單位；最次的則放細單位。」其實已推出的三批單位，以向南的A及B為主，已是屋苑內較佳的座向及開則；C單位往往是望到B單位的後方，或被第四、五座的酒店阻著；D及E單位則是向著兩旁的高樓大廈。
筆者製作天晉附近屋苑圖的高度分布，可以看到居屋39-40層高，私人屋苑更達45-48層，只有第一及八座的E單位可以望遠一點。這些單位又往往是建築面積少於1,000呎的較細單位。結果將會怎樣？很明顯之後的單位呎價，將會比現在更加低，那些兩房六百多呎、面向四十層將軍澳「插樓」樓景、連平台園景都沒有的面壁單位，見到六字並非意料之外，低層會否見五，都不出奇。

說了那麼多，究竟想表達甚麼？《莊子．齊物論》：「狙公賦茅曰：『朝三而暮四』。眾狙皆怒。曰：『然則朝四而暮三』。眾狙皆悅。」故事講有養猴人（狙公）懂得與猴子（狙）對話，原本早上給三顆食物，黃昏給四顆，猴子們覺得吃遲了不高興；養猴人便說：那麼早上給四顆，黃昏給三顆呢？猴子覺得可以早一點吃多一點，便感到高興。這是成語「朝三暮四」的典故。
大型發展項目，總有某些單位可以賣得高價，另外一些要割價求售。如果先賣平價單位，再賣貴價單位，就令人覺得越賣越貴；現在相反，先賣貴單位封頂，再陸續拋平單位，即時製造了減價的錯覺。發展商用不同的推盤次序，或者各有目的，局外人本來就難以測度。
或者地政總署最近的公布給了啟示：根據賣地計劃，將軍澳66B2區土地，將於十二月二日公開招標，明年一月六日截標。
註一：http://hk.biz.yahoo.com/110704/366/47usc.html

(資料來源: Yahoo 趣遊樓市　脫苦海 2011年11月8日)